Montclair NJ erwägt kurzfristige Vorschriften

Apr 26, 2024

Eine sogenannte Erweiterung des MC Hotels könnte in einen Großteil kurzfristiger „Firmenmieten“ umgewandelt werden, nachdem letzte Woche eine Mehrheit des Planungsausschusses von Montclair der Änderung zugestimmt hatte. Die Diskussion führte jedoch dazu, dass sich die Mitglieder einig waren, dass strengere Grenzwerte für Übergangswohnungen in der gesamten Stadt eine strengere Überprüfung erfordern.

Ein Änderungsantrag zur Aufnahme von Kurzzeitmieten in den Sanierungsplan des Montclair Centre Gateway wurde letzte Woche verabschiedet, wobei Vorstandsmitglied Anthony Ianuale die einzige Gegenstimme abgab. Die Genehmigung hat jedoch keinen Einfluss auf bestehende Bebauungsgesetze, die bereits Kurzzeitmieten in ganz Montclair, sogar im Gateway-Bereich, zulassen.

Das Fehlen einer Verordnung zum Verbot oder zur Regulierung von Kurzzeitunterkünften über die Formulierung im Center Gateway-Plan hinaus, die Mieter auf einen 30-tägigen Aufenthalt beschränkt, war jedoch genau der Grund, warum einige Mitglieder strengere Vorschriften forderten.

Die Wohnungsbaukommission von Montclair bildet einen Unterausschuss für Kurzzeitmieten und entwirft eine „umfassende“ Verordnung zur Regulierung der Wohneinheiten, weiß jedoch nicht, ob der Rat sie annehmen wird, so Township Planner Janice Talley.

„Es gibt einen Grundanstieg in diese Richtung“, sagte Talley den Vorstandsmitgliedern auf der Sitzung am 21. August.

Im Mittelpunkt des Interesses der Gemeinde an Kurzzeitvermietungen steht eine Hotelbelegungssteuer, mit der Stadtrat Peter Yacobellis kürzlich berechnet hat, dass sie jedes Jahr etwa 91.000 US-Dollar in die Stadtkasse spülen könnte, ohne dass neue Kinder in die örtlichen Schulen aufgenommen würden.

Die Änderung des Plans wurde auf Geheiß der MC Residences eingeführt, die nun eine Erweiterung des MC Hotels sein werden, das ebenfalls einigen Projektleitern gehört. Durch die Änderung werden 36 der 40 Wohneinheiten des Gebäudes kurzfristige Mieter.

Für die restlichen vier Einheiten wird ein bezahlbarer Wohnraumbedarf von 10 % gelten, wie bereits im Plan festgelegt.

„Die bezahlbaren Familien werden in einem Hotel wohnen, also müssen sie das einfach akzeptieren“, sagte Ianuale. „Sie wohnen dort nicht mit anderen Mietern zusammen, die ein langfristiges Interesse an der Immobilie haben.“

Ianuales Kommentar berührte New Jerseys anhaltenden Kampf mit der Kurzzeitmietbranche über Websites wie Airbnb. Kommunen im ganzen Staat, darunter Rutherford, Jackson Township und Fort Lee, haben die Praxis bereits verboten, und auch in Asbury Park unterliegt ihre Verwendung strengen Vorschriften.

Die Verbote sind oft das Ergebnis von Beschwerden der Anwohner darüber, dass die Immobilien verfallen und nächtliche Partys die Ruhe in der Vorstadt stören, wenn die Mieter keine dauerhafte Bindung zur Nachbarschaft haben.

„Es gibt ein paar in meiner Nachbarschaft und das stört mich nicht“, sagte Vorstandsmitglied Carmel Loughman über Kurzzeitmieten. „Aber es gibt ein bestimmtes Haus, das die Leute hassen, weil es ein Airbnb ist, weil die Leute kommen, Sie feiern, sie werfen Müll herum, sie sind laut. Es gibt keinen Respekt vor den Nachbarn. Es kann also problematisch sein.

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Loughman stimmte zusammen mit anderen dafür, die Änderung nur für den Center Gateway Redevelopment Plan zu genehmigen, der sich auf die Verbindung der Bloomfield Avenue an den Straßen Valley und Orange bezieht, war jedoch fest davon überzeugt, dass die Angelegenheit durch die Planungs- und Zonenausschüsse sowie mehrere Unterausschüsse gehen sollte ― zur stadtweiten Prüfung: „Hier muss es Anhörungen geben.“

Vorstandsmitglied Carole Willis sagte, es sei eine „merkwürdige Entwicklung“, dass die Stadt im Anschluss an die Verabschiedung der Mietpreisbremse über eine Ausweitung kurzfristiger Wohneinheiten nachdenke. Loughman stimmte zu und sagte: „Ich denke, die Stadt versucht, einige Einnahmen zu erzielen.“

Während sich beide einig waren, dass der betreffende Standort aufgrund seiner Lage neben einem Hotel und einer Parkgarage für Kurzzeitmieten sinnvoll sei, schlug Loughman vor, dass Beschränkungen dafür, wer sein Eigentum in ähnliche Einheiten umwandeln könne, Vermieter daran hindern würden, Mehrfamilienhäuser plötzlich in Kurzzeithäuser umzuwandeln. Langzeitmieten, wenn die neue Mietpreisbindungsverordnung ihr Einkommen verringert.

Der Vorstandsvorsitzende John Wynne entgegnete jedoch, dass das Vermieter-Mieter-Gesetz eine plötzliche Räumung eines Dreifamilienhauses nicht zulassen würde. Die Mieter müssten alle ausziehen, bevor die Immobilie umgewandelt werden könnte, was bedeutet, dass ein Vermieter noch dramatischere Verluste verkraften müsste, während er darauf warten müsste, dass die Mieter einer nach dem anderen ausziehen würden.

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Obwohl keine Meinungsverschiedenheiten darüber bestehen, dass eine Mindestmietdauer dazu beitragen würde, zu bestimmen, welche Einheiten für Airbnb-Anmietungen genutzt werden könnten, bemerkte Wynne auch, dass MC Residences „theoretisch“ natürlich den beabsichtigten Kundenstamm anziehen würde, da ein Mieter, der länger bleiben möchte, einen günstigeren Firmenmieter zahlen würde Dort ist es günstiger, als jeden Abend ein Zimmer in einem traditionellen Hotel zu mieten.

Es schien überflüssig, einen Sanierungsplan zu ändern, um eine Nutzung zu ermöglichen, die nicht von vornherein verboten war, aber Talley erklärte, dass die Entwickler (einschließlich Brian Stolars Pinnacle und Hampshire Companies) eine vorläufige Vereinbarung mit Marriott über die Ausstattung der Zimmer getroffen hätten.

Der nationale Hotelriese würde sich jedoch nur dann für das Projekt engagieren, wenn die kurzfristige Nutzung, die Talley als „im Grunde genommen Unternehmensvermietung“ beschreibt, die über das [MC] Hotel durchgeführt wird, im Wortlaut des Plans geschützt ist.

In einer früheren Erklärung schlug Yacobellis vor, dass der Grundgedanke bei der Ausweitung des Bestands an Kurzzeitmietwohnungen in Montclair darin bestehe, Bewohner mit einer stärkeren Bindung an die Region anzusprechen, darunter Doktoranden oder Ehepartner, die sich mitten in einer Trennung befinden.

Yacobellis machte diesen Vorschlag in Bezug auf laufende Pläne zur Sanierung des Lackawanna Plaza unweit der MC Residences.

Der aktuelle Wortlaut des Lackawanna-Plans regelt für kurzfristige Einheiten in diesem Komplex Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von drei Tagen und einer Höchstdauer von 90 Tagen.